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コラム

3月 18 2018

個人再生 住宅オーバーローンの判定方法

<住宅オーバーローンの判定方法>

 

1:固定資産評価額からオーバーローン判定できるか

YES → 不動産は無価値
NO 

2:不動産業者の査定書でオーバーローン判定できるか

YES → 不動産は無価値
NO 

3:オーバーローンでないため、不動産価値を資産として計上
 
 
オーバーローンとは、ご自宅の時価よりも、住宅ローン残高の方が多い状態を指します。
 
住宅を残す個人再生は、結論だけ申し上げれば、住宅ローンがまだまだ残っている状態の時、最もスムーズに進めることができます。
 
住宅に価値が生じてしまう状態になる前、オーバーローン状態のうちに個人再生を決断されることをオススメします。

 
「あなたの不動産は、個人再生のルール上、オーバーローンと判定できるか?」
 
弁護士が具体的資料にもとづいて試算を行い、ご説明を差し上げます。
 
まずは「名古屋駅 弁護士の無料法律相談」をお申込みください。
 
 

固定資産評価額からのオーバーローン判定

 
住宅を残した個人再生を進めるにあたっては、固定資産評価額からオーバーローン判定ができる状態が、最も理想的といえます。
これは住宅ローンの残額が、住宅の時価を大幅に上回っている状態の場合です。

 
あなたの所有不動産について、役所から毎年送られてくる最新年度の「固定資産税 課税明細書」または「固定資産税 評価額等証明書に記載された固定資産評価額を参照し、以下のような方式で不動産時価を計算します。

 
(1)固定資産評価通知書の「土地」評価額 ×2
(2)固定資産評価通知書の「建物」評価額 ×1.5

 
この(1)(2)を合計した金額よりも、住宅ローンの残額が多ければ、個人再生の手続上、その不動産はオーバーローン(実質的に無価値)と判定されます。

 
<モデルケース1>
・「土地」の固定資産評価額:1000万円 ×2 = 2000万円(A)
・「建物」の固定資産評価額:800万円 ×1.5 = 1200万円(B)
・住宅ローンの残額:3500万円

 
このケースでは、A+B=3200万円 となり、住宅ローン残額3500万円の方が多いので、オーバーローン状態と判定可能です。

 
この計算方式でオーバーローンと判定できる場合、不動産の売却査定書など、他の根拠資料を裁判所に提出する必要はありません。
 
つまり不動産の査定結果などに影響されず、手元の書類だけで、無料法律相談の場で、ただちにオーバーローン判定が可能です。

 
不動産のオーバーローン状態が早い段階で確定できれば、後は他の検討事項に注力することができ、その後の進行についても見通しを立てやすくなりますから、この状態で個人再生を決断されることが、最もスムーズに個人再生を進めることができます。

 

固定資産評価額からオーバーローン判定できない場合

 
次に、固定資産評価額からオーバーローン判定ができない場合です。

 
<モデルケース2>
・「土地」の固定資産評価額:1000万円 ×2 = 2000万円(C)
・「建物」の固定資産評価額:800万円 ×1.5 = 1200万円(D)
・住宅ローンの残額:3000万円
 
このケースでは、住宅時価(C+D)が3200万円となり、住宅ローン残額3000万円よりも多いため、固定資産評価額からオーバーローン判定ができません。

 
こうした状態となった場合、不動産価値を根拠づける他の資料が必要です。
実務的には、不動産業者による査定書(2通)を取得し、裁判所に提出することが多いと思います。

 
「査定書2通に示された不動産価格の平均額」が、「固定資産評価額から算出した不動産時価」よりも低額である場合、その金額を「不動産時価」とすることができます。

 
このため、固定資産評価額からオーバーローン判定ができない物件であっても、不動産業者査定によってオーバーローン判定ができた、というケースもあります。

 
ただ、これは不動産査定を実施した後でなければ、「オーバーローンかどうか」「余剰価値があるとして、一体いくらなのか」という判定ができない状態であることを意味します。
 
無料法律相談の段階では、具体的な返済予定額を正確に算出することができず、返済予想額について、ある程度の幅を持たせたご説明にならざるを得ないケースもあります。
 

不動産業者の査定によってオーバーローン判定できた場合

 
<モデルケース3>
・「土地」の固定資産評価額:1000万円 ×2 = 2000万円(E)
・「建物」の固定資産評価額:800万円 ×1.5 = 1200万円(F)
・住宅ローンの残額:3000万円
・不動産業者Eによる土地・建物の合計査定額:2900万円(G)
・不動産業者Fによる土地・建物の合計査定額:2800万円(H)

 
このケースでは、固定資産評価額から算出した不動産時価(E+F)は3200万円となり、住宅ローン残額3000万円よりも多いため、差額200万円の余剰価値があるケースとも思えます。

 
しかし、不動産業者2社の平均査定額(G+H÷2)が2850万円となったため、住宅ローン残額3000万円を不動産時価が下回り、結果的にはオーバーローン状態と判断できます。

 
このように、固定資産評価額からオーバーローン判定ができないケースは、実際に不動産の価格査定を実施する必要があります。

 
「結局いくら返済することになるのか」という事前の見通しが付けづらい状態になりますから、できればこの状態になる前、固定資産評価ベースでオーバーローン判定が可能な状態のうちに、弁護士にご相談いただくことが最もスムーズです。
 
 

住宅オーバーローンの判定方法 まとめ

 
「住宅を残したい」という方については、以上のような問題を検証する必要がありますから、まずは住宅の価値を早めに確認させていただきたいと考えております。
 
ご自身での不動産査定が難しい場合、有償となりますが、良心的な不動産会社による査定も対応可能です。
 
ともかく早い段階で一度、当事務所の無料法律相談を受けてください。
弁護士から、あなたの現状について分析とアドバイスを差し上げます。
 
まずはお早目に「名古屋駅 弁護士の無料法律相談」をお申込みください。
 

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